北京专业拆迁律师

     被拆迁人的权利总结

一、拆迁资格异议权

1.实质异议内容：

（1）项目批准手续；如立项审批表；（2）用地规划批准手续；如《选址意见书》《规划许可证》；（3）土地使用权证手续；如《国有土地使用权出让合同》《土地使用权证书》等；（4）拆迁方案制订完成；要求包括拆迁范围，期限，方式，被拆迁房屋情况，补偿预算等；（5）拆迁补偿资金足额缴存银行的证明；

2.形式异议：

（1）拆迁人应当持有《房屋拆迁许可证》和《拆迁企业资质证书》；（2）在拆迁现场公告《拆迁许可证》和《拆迁方案》；

3.实质异议与形式异议的关系：

房地产企业和委托的拆迁企业应当具备实质的要件，拆迁主管部门才能批准颁发《拆迁许可证》并发布拆迁公告。如果实质要件不具备，则被拆迁人可以行政起诉，要求撤销《拆迁许可证》；而形式要件如果不具备，则根本无法展开拆迁工作。一般持有《拆迁许可证》的，实质要件均已经具备。

二、不处分前提下的继续使用权

1.继续使用的期限

至双方协商确定补偿安置方式及补偿金额；达成协议并约定的搬迁期限届至时；

2.不得处分包括

（1）事实上的处分：如拆建，改建，扩建，改变用途；（2）法律上的处分：如出租，买卖，补办执照，补办证件，补办批准手续等；

三、协商安置补偿权

1.补偿方式

货币补偿和产权调换两种方式；

2.补偿项目

补偿包括产权补偿和安置补偿。安置补偿是对搬迁后至重新定居前的补偿；产权补偿是对房产本身价值的补偿。安置补偿给实际使用人，包括承租人。产权补偿给产权人，以《房产证》为准。

3.安置补偿项目和标准：

（1）搬迁补助费；按平米给付，如营业用房搬迁费可协商调整；（2）临时安置补助费，如提供临时周转房的不支付此项；（3）停产停业损失；以税务部门提供的数据和从业人员所需交纳的社会保险，合理利润率等数据确定，以三至六个月为限；（4）装饰装修的补偿；

4.产权补偿项目和标准：

（1）产权调换时有权得到相同平米的建筑，找差价；（2）调换的房屋面积增加或减少的，双方结算差价；（3）附属物直接货币补偿。

四、协商不成时的委托测量鉴定和评估权

1.对面积有争议时，双方均有权申请测量；2.对装饰装修补偿金额有争议时，双方均可以申请评估鉴定；

3.货币补偿时对于被拆迁房屋的市场中准价格双方均有权申请评估；4.产权调换补偿需结算差价时，拆迁人有权申请对被拆迁房屋的市场价格进行评估；被拆迁人亦有权对补偿用房的市场价格进行评估；

五、承租人的权利

1.承租人可以与产权人协商提前终止合同，搬离及补偿事宜，此时补偿款全部落实给产权人；2.如不能协商，则有权得到安置补偿；3.承租人有权不同意提前终止合同，此时必须采取产权置换，并且置换后的房产仍由承租人继续租赁。

六、补偿协商不成的仲裁权和诉讼权。

1.任何一方均可以向建设主管部门设立的仲裁庭申请仲裁，并提供证据。如由拆迁人一方提出申请，仲裁前可以举行听证程序以敦促双方达成一致；2.对仲裁结果不服，任何一方可以在3个月内向法院起诉。

七、根据《河北省拆迁管理实施办法》和《唐山市拆迁管理条例》规定，增加的其他权利；

1.公告送达权和法律了解权。即公告的同时，还需要将拆迁方案等文件送达给每个被拆迁人，同时根据其要求解释相关规定。2.临时建筑按照重置价格和剩余期限法亦予补偿；3.强制拆迁前必须公证保全证据；4.申请人可以申请二次评估，建设主管部门设立委员会对评估结果进行审定使用。5.延期搬迁，延期交付均应承担违约责任。6.非因为公共利益时，政府不得强制拆迁，强制拆迁只能由法院执行。7.产权注销手续由拆迁人办理。8.分户估价报告要送达给被拆迁人，并公示7天；9.院内土地直接予以货币补偿。10.抵押权人有权参与补偿的确定和分配；11.城市低保户特许在45平米以内不必结算差价；

（全文完）