北京专业拆迁律师

案情简介：

江苏省淮安市是京杭大运河交点，江淮淮扬文化的中心，自古为水运枢纽、南北要冲。而始建于明代的文庙是淮安市最具历文化特色的代表。淮安市政府以保护历史文化资源、促进文化旅游与商业的发展为名，实施整体开发建设，并以此为据大面积推进文庙地区的房屋征收。包括文渠河两岸三期数千户居民面临搬迁。其中有些房子属于基础设施落后的旧城区，但也不乏刚刚交付使用6、7年的新建住宅小区。且不论开发建设的目的是否具有公益性，仅仅对于被征收房屋的补偿标准的确定，就完全没有做到公正、合法、合理。

李女士经营一家烟酒行，位于文渠河以北，承德南路，刚好属于规划文庙改造地区。该商铺房屋是一处平房，历经数次扩建、改造而成，由原来的五十多平方米增加至一百多平方米，其中原有五十多平方米有房屋产权证书，另外扩建的五十多平方米没有产权证。2013年12月，清浦区人民政府作出征收决定，清浦区政府拆迁办工作人员在征收开始后找到李女士，进行房屋补偿范围及标准确定。最终只对有产权证的五十余平米进行了认定，根据征收部门所指定评估公司所评估的价格，一平米4600元，合计二十万多万，而扩建部分被认定为违章建筑。该房临近马路部分用于经营、后面用于居住，李女士一家三代在此生活了近30年，全部生活来源依托于烟酒行的经营收入。现在不仅无法继续经营、生活来源没有着落，连安身之处都可能失去。仅仅给予二十余万的补偿，对于周边均价每平方米7000元左右的新建商品房，李女士只能望洋兴叹，无法企及。经过和征收部门数次协商，终未能提高补偿数额。协商未果，李女士拒绝搬迁，但却未能阻止征收部门决意强行实施征收的步伐。2014年2月清浦区行政执法局下达《违章建筑限期拆除告知书》，对扩建部分，限期七天内自行予以拆除，否则由城管部门强制执行。万般无奈，李女士决定依法维权。但对于房屋征收一类的政府行政行为，如何确认其违法、如何提高补偿标准，属于行政法领域，不要说普通百姓、即便非行政法领域律师也无能为力。因此李女士向行政诉讼专业律师寻求帮助。

经过慎重选择，李女士委托北京京坤律师事务所张春涛律师维权。在了解案情后，张律师依据经验判断：事态紧急、需立刻提起法律程序、中止城管强行拆除扩建部分，保住房子，才能保住增加补偿的谈判筹码。于是立刻向清浦区行政执法局申请行政行为听证程序。从申请到批准、组织听证只有十天准备时间，这期间张律师迅速搜集相关证据准备听证会。在听证会上行政执法局代理人提出扩建属于违建，违反城市规划，属于应当依法拆除的范围。但却并未出示违反城市规划的相关证据。在张律师的质证紧逼下，对方只好说：“因为政府依据城市整体规划进行房屋征收，所以才对违建进行拆除，也就是说拆除违章建设是为文庙地区的房屋征收顺利进行而做出的行政决定。”针对如此狡辩，张律师出示了一份提前搜集、准备好的，淮安市人民政府的《信息公开申请答复书》，该份证据充分证明：清浦区人民政府针对文庙三期的《征收决定》尚未经合法的批准程序，却迳行启动征收程序，该征收行政行为违法。张律师质问清浦区行政执法局参与听证的副局长：“依法行政是国家行政机关最基本的行为准则。而《征收决定》的违法性导致了《限期拆除决定》违法，行政执法局如何能依据一个违法的行政行为而做出另一个合法的行政行为?”该局张哑然失声。听证结束后，李女士的房屋没有被强制拆除，保住了谈判筹码，为下一步争取提高补偿做准备。坚冰打碎，一河水全开。在张律师和李女士一家人的共同努力下，经过数轮法律程序，最终清浦区政府和当事人李女士协商一致，达成补偿协议：不仅认定了扩建部分的房屋面积，还数倍提高补偿金，另外补偿一套百余米新建门面房，李女士一家得以继续经营烟酒行，生活有了保障。

维权要点：

无证房，也称无户籍房产。是指之前那些违规建造或自由自有住房建造的一些统称，也就是违建房。因为没有房产证，本应该不予与补偿。但是依照1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前的规定，自建自住的独立房屋，其权利人具有拆迁区域的正式户口又无其它住处的，可对其棚户区改造房屋拆迁给予一定补偿，具体补偿金额由评估机构确认。本案中李女士家的扩建房屋建成时间是1990年前后，而依据当时生效实施的《城市规划法》，没有建设工程许可证，只有严重违影响城市规划的建设，才予以责令停建、拆除等处罚，尚可采取改正措施的，限期改正即可。这一点在最高院的终审判例《昆明威恒利商贸有限责任公司与昆明市规划局、第三人昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处行政处罚纠纷案》中得以明确的体现。

综上，在2008年《城乡规划法》实施前所建无证房，不能都被认定为违章建筑，对于不属于强制拆除范围的，在房屋征收过程中要给与合理、合法的补偿。在征收案件维权过程中，专业的律师的参与，对于实现这一诉求是极佳选择。